Cuando un inquilino no paga la renta, el arrendador tiene varias opciones legales, tales como reclamar sólo la renta impagada o, además,solicitar eldesahucio del inquilino, interponiendo la correspondiente demanda de desahucio por impago de alquiler.
Quiero comenzar el artículo aclarando que las distintas opciones que tiene el arrendador, ante un impago dealquiler, son las mismas ya se trate de alquiler de vivienda o de alquiler de local.
Igualmente, el arrendador puede solicitar el desahucio del inquilinoy/o reclamar la renta impagada, independientementede que el contrato de arrendamiento se haya firmado antes o después delseis de junio de 2013. Esta es una fecha muy relevante en materia de arrendamientos urbanos, pero en este caso no afecta para nada.
Bien, aclarados estos dos aspectos entro en materia.
El inquilino no paga la renta de alquiler
Las distintas opciones que tiene el arrendador que se enfrenta a un impago de alquiler pasan primero por los intentos amistosos y, si no funcionan, por la vía judicial.
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En vía judicial el arrendador puede interponer una demanda en la que pida al juez una cosa o varias. Las opciones legales que tiene el arrendador son, resumidamente, las siguientes:
- Desahucio del inquilino por impago de alquiler más reclamación de rentas impagadas.
- Sólo desahucio por impago de alquiler.
- Sólo reclamación de rentas impagadas.
Dentro de la vía judicial, la opción más utilizada es la primera, es decir, presentar la demanda de desahucio por impago de alquiler y, además, reclamar en la misma demanda las rentas impagadas.
Sobre ella voy a centrar el contenido del grueso de este post.
Existe impago dealquiler y, por tanto, se puede solicitar el desahucio del inquilino, desde el mismo momento en que el se produce un retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una única mensualidad de renta, tal y como te explico con más detalle en el post Retraso en el pago del alquiler.
Es decir, el arrendador no tiene por qué soportar ningún retraso en el pago de la renta, pues el pago de la renta es la principal obligación del inquilino y no cabe faltar a esa obligación.
Qué es el juicio de desahucio
Dentro de los juicios declarativos existen dos modalidades:
- Juicio declarativo verbal.
- Juicio declarativo ordinario.
El desahucio por impago de alquiler siempre será del primer tipo, es decir, siempre será un juicio verbal. La otra modalidad (el juicio ordinario)nunca será de aplicación cuandopretendas el desahucio por impago de alquiler.
A través del procedimiento de desahucio el arrendador solicita al Estado (al Poder Judicial) auxilio judicial para que el juez de por terminado el contrato de arrendamiento y, además, ordene el desahucio del inquilino cuando ha existido un impago de alquiler o de otras cantidades análogas (luz, agua, comunidad, etc).
La demanda, que es la que abre el procedimiento de desahucio, ha de presentarse a través de abogado y procurador, excepto en los casos (poco frecuentes) en que la renta mensual del inmueble es inferior a 166 euros al mes.
En el proceso de desahucio por impago de alquiler, además de pedir lo que acabo de indicar, también puede pedir el arrendador al juez que condene al inquilino al pago de las cantidades que adeuda, así como que condene al inquilino a pagar las costas que haya tenido que costear el arrendador por la tramitación del procedimiento. También se pueden reclamar las rentas adeudadas, en la demanda, a los avalistas o fiadores que aparezcan en el contrato de arrendamiento, en caso de que los haya.
Antes del desahucio por impago de alquiler…
Una vez que el arrendador no ha tenido éxito pidiendo amistosamente al inquilino que le pague la renta, lo primero que cabe plantearse es si ponerse algo más serio y pedir al inquilino que pague pero por escrito y de forma fehaciente.
En muchas ocasiones este mecanismo surte efecto y el inquilino paga la renta.
Pero en otras ocasiones sólo sirve para gastar dinero y perder tiempo.
Y en estas situaciones el tiempo es lo más importante. En caso de que quieras mandar un burofax al inquilino te dejo un modelo de burofax reclamando al inquilino el pago de la renta.
Lo que nunca debe hacerse antes de iniciar el proceso de desahucio del inquilino (tampoco durante el proceso de desahucio) es cambiar la cerradura del inmueble, entrar en la vivienda sin permiso, cortar los suministros, dejar de pagarlos (en los casos en los que sea el arrendador el que los pague), etc.
Y ello por una razón muy sencilla; aunque el inquilino no pague, jurídicamente hablando él es el poseedor de la vivienda en tanto que el contrato no haya sido rescindido por ambas partes o por un juez, por lo que si el arrendador hace alguna de estas cosas, el inquilino podría llegar a denunciarle por allanamiento de morada, por coacciones, etc.
Y de hecho es una práctica muuuuuy habitual por parte de los inquilinos morosos para extorsionar al arrendador.
Así que con esto hay que tener mucho cuidado.
Precio del desahucio por impago de alquiler
Respecto al coste de un proceso de desahucio del inquilino por impago de alquiler, cada abogado y cada procurador tiene fijados sus honorarios, por lo que los precios pueden variar muchísimo.
Sin embargo, el coste medio se aproxima a las siguientes cantidades, con impuestos incluidos:
- Abogado: en este tipo de procesos es necesaria su intervención. Suele rondar el coste los 500 euros.
- Procurador: también es necesaria su intervención. Su coste ronda los 200 euros.
- Poder General para Pleitos: se trata de un documento notarial por el que el arrendador otorga poderes al procurador para que sea su representante ante el tribunal. Tiene un coste de unos 40 euros, si bien también se puede hacer en el juzgado de forma gratuita, tras la interposición de la demanda.
- Cerrajero: sobre unos 90 euros. Sólo será necesario si el inquilino no ha devuelto las llaves y si el arrendador no dispone de copia de las llaves del inmueble.
- Tasas judiciales: las personas físicas no pagan tasas judiciales. Sólo las personas jurídicas. Y suelen rondar los 150 euros.
Por lo tanto, estamos hablando de un coste, con impuestos incluidos, de unos 700 euros sin contar al cerrajero que no siempre será necesario.
Duración deldesahucio por impago de alquiler
Respecto a la duración hay muchos bulos. La ley ciertamente pretende que el proceso dure lo menos posible, pero sucede que los juzgados tienen una acumulación de trabajo importante y los presupuestos no dan para más.
Hace años los desahucios tardaban muchísimo en relación a lo que tardan hoy en día. Podían tardar fácilmente dos años.
Hoy por hoy la duración media de un procedimiento de desahucio, desde que se presenta la demanda, oscila entre los 4 meses si todo va bien, hasta los 8 meses o más si se presentan «piedras» en el camino.
De todos modos, por si quieres conocer más sobre cuanto tiempo se consume en cada acto que se realiza, te invito a leer Cuánto tarda el juicio de desahucio.
El proceso de desahucio del inquilino por impago de alquiler
Una vez visto todo lo anterior llega el momento de presentar la demanda de desahucio, junto a la que el procurador tendrá que acompañar la siguiente documentación:
- Contrato de arrendamiento original
- Poder General para Pleitos
- Notificaciones fehacientes que se hayan enviado al inquilino reclamándole el pago de la renta
- Escritura de propiedad del inmueble
Una vez que se ha presentado la demanda, el inquilino recibirá en el plazo aproximado de un mes un documento (un Decreto) en el que se admite a trámite la demanda de desahucio y en el que, directamente, ya queda fijada la fecha del juicio y la fecha del lanzamiento (en caso de que no haya juicio). Sólo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda (Decreto de admisión de demanda de desahucio).
Una vez que el inquilino recibe en su domicilio el Decreto anunciando todo lo relacionado con el procedimiento de desahucio, el inquilino podrá actuar de varias formas:
- Quedarse en el inmueble y no pagar: en este caso, llegado el día del lanzamiento (desalojo), el personal del juzgado accederá al inmueble y desalojará al inquilino, devolviendo la posesión del mismo al arrendador (o al procurador).
- Pagar lo que debe y entregar el inmueble: es la mejor de las soluciones, desde luego.
- Pagar la cantidad debida y seguir en el inmueble: Esto es lo que se llama “enervar la acción de desahucio”.
- Entregar el inmueble y no pagar la cantidad adeudada: en este caso el procedimiento se da por finalizado respecto al desahucio, y continuará respecto a la reclamación de la deuda.
- Contestar a la demanda oponiéndose a la misma: en este caso hay que celebrar juicio en la fecha que se había previsto en el Decreto.
En el caso en que el inquilino quiera oponerse a la demanda, el procedimiento de desahucio terminará con una “sentencia”, y en los demás casos el proceso terminará con un “decreto” (se trata de un decreto diferente al que recibe el inquilino tras la presentación de la demanda). Son dos tipos de resoluciones judiciales distintas, pero a efectos de lo que a nosotros nos interesa tienen efectos muy similares.
En el Decreto que da por finalizado el proceso de desahucio cuando no ha habido oposición del inquilino, el juez condenará al inquilino a pagar las costas del proceso (en su caso, que suele ser casi siempre) y se incluyen las rentas que van a vencer hasta la fecha de toma de posesión del inmueble por parte del arrendador.
El lanzamiento en el proceso de desahucio
El lanzamiento se regula en el extensísimo artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).
Tras la resolución del juez (Sentencia o Decreto, dependiendo de si hubo o no oposición a la demanda por parte del inquilino), habrá que ejecutar el lanzamiento o, lo que es lo mismo, hay que practicar el desahucio o desalojo en caso de que el inquilino no haya desalojado voluntariamente.
El lanzamiento se puede producir sin usar fuerza (cuando el inquilino entrega las llaves voluntariamente) o usando la fuerza (cuando no quiere irse el inquilino del inmueble).
La Comisión Judicial tendrá que levantar Acta de lo ocurrido durante el lanzamiento y sobre el estado de conservación del inmueble, pues muy frecuentemente existen daños que el arrendador posteriormente tendrá que reclamar.
Puedes indagar más sobre el lanzamiento derivado de un juicio de desahucio del inquilino por impago de alquiler en el post El lanzamiento en el juicio de desahucio.
El cobro de la deuda por la vía ejecutiva
Transcurrido un plazo de 20 días desde que la Sentencia o decreto dictado por el juez es firme, el arrendador dispone de un plazo de 5 años para ejecutar la deuda, es decir, para intentar que se cumpla la condena que el juez ha dictado contra el inquilino mediante la que le condena a pagar la deuda. Esto quiere decir que el arrendador podrá solicitar el embargo de dinero, cuentas, bienes del inquilino deudor para que pague la deuda.
Se trata de una fase procesal distinta, que va por separadodel propio proceso de desahucio del inquilino, por lo que hablo de ella si tienes interés en el post Reclamación de deuda al inquilino por vía ejecutiva.
Y recuerda que si necesitas un abogado especialista en desahucios, me tienes a tu disposición para ayudarte.
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FAQs
¿Qué tengo que hacer si no me cobran el alquiler? ›
La vía más usada en estos casos es la consignación judicial de la renta a través de un proceso de jurisdicción voluntaria. Consignación judicial que vendrá precedida de un ofrecimiento de pago al arrendador, como los giros postales que se le envíen previamente.
¿Cuánto me puedo retrasar en el pago del alquiler? ›Requerirle el pago de la renta que está pendiente, y si en el plazo de 30 días no la ha abonado, podrás presentar el desahucio y el inquilino no podrá dejarlo sin efecto, aunque pague todo lo deba hasta ese momento (a eso se le denomina “enervar”), por lo tanto, recuerda, que el impago de una solo mensualidad ya es ...
¿Qué se debe hacer cuando el inquilino no paga el alquiler en Argentina? ›Intimación de pago y desalojo
Antes de iniciar el desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar al inquilino o inquilina para que pague la deuda en un plazo mínimo de 10 días y debe indicar el lugar de pago. La intimación se hace al domicilio indicado por el inquilino o inquilina en el contrato.
Si el inquilino no nos paga, tenemos dos opciones: Dirigirnos al juzgado y reclamar los alquileres atrasados, si no queremos echarlo. Solicitar el desahucio con reclamación de rentas.
¿Cuánto tiempo puedo estar sin pagar el alquiler 2022? ›O sea, el inquilino podrá estar un máximo de 4 meses sin pagar la renta. Llegado el quinto mes, el inquilino tendrá que pagar la renta habitual y, respecto a los 4 meses de atrasos, podrá pagarlos mensualmente a lo largo de 3 años.
¿Qué dice la ley de alquileres 2022? ›La Ley de Alquileres establece que cada 12 meses se ajustarán los aumentos de los contratos, es por eso que aquellos inquilinos que cumplan su primer o segundo año de alquiler y piensen seguir en la misma vivienda van a tener que pagar una suba.
¿Cuánto tiempo se tarda en echar a un inquilino moroso? ›En España, de media, se tarda entre seis y ocho meses en echar a un inquilino moroso. Este es el tiempo que suele durar un proceso de desahucio. Durante este plazo, el inquilino no pagará las cuotas del alquiler, por lo que es conveniente elegir a un buen candidato.
¿Qué se puede hacer con un inquilino moroso? ›Hay que comunicar al inquilino por mensaje, preferiblemente por burofax, la cantidad que debe y el plazo para abonarla. Si no lo hace, habrá que tomar medidas legales y presentar una demanda judicial. Lo mejor en estos casos, es dejarse asesorar por un abogado.
¿Cuántos meses de impago de alquiler para desahucio? ›Solamente es necesario un mes de impago de la renta del alquiler para que se presente una demanda de desahucio contra el arrendatario. Así lo determina la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Cuánto tarda un juicio de desalojo por falta de pago? ›Para iniciar con el proceso judicial, el propietario debe tramitar un juicio de controversia de arrendamiento inmobiliario, que dura de ocho a 16 meses.
¿Qué es el desalojo exprés? ›
¿Qué es el desalojo notarial express? Es un procedimiento especial con intervención notarial y de ejecución judicial. Para que el bien inmueble sea restituido al arrendador en un tiempo realmente corto, siempre y cuando el arrendatario se haya sometido expresamente a esta ley (Ley N° 30933).
¿Cuánto cobra un procurador por un desahucio? ›Sin embargo, un precio medio del procurador en un proceso de desahucio medio puede rondar los 300 euros más IVA.
¿Cómo desalojar a un inquilino con contrato vencido? ›Cómo desalojar inquilinos al vencimiento de contrato
Se debe remitir una carta notarial requiriéndole al inquilino que desocupe el bien y lo entregue al propietario.
Si el propietario no cumple con su obligación, el inquilino adquirirá el derecho de rescindir el arrendamiento o asistir con un juez para solicitar una resolución. Todo gasto ocasionado por esta omisión, será responsabilidad del propietario. No dar a conocer vicios y defectos del inmueble antes de firmar el contrato.
¿Cuando el propietario puede rescindir el contrato de alquiler? ›Rescindir con causa o sin causa
Existen dos maneras de rescindir anticipadamente un contrato: con causa y sin causa. . Rescindir sin causa: ocurre cuando el inquilino decide irse sin que exista una causa imputable al propietario. Esta es la opción que se puede ejercer pasados los 6 meses de contrato.
Quién paga los impuestos según la ley de alquileres
La ley dispone que “El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.
Como media un proceso de desahucio puede tardar unos 6 meses, pero en ocasiones el proceso tarda más, si bien también es cierto que en ocasiones (no muchas) tarda menos, como el caso en que interpuse una demanda y el desahucio tardó solo un mes y 26 días.
¿Qué pasa si cambio la cerradura a un inquilino? ›No podremos cambiar la cerradura al inquilino en un momento en que no esté, para echarle de la vivienda. De hacerlo, incurriremos en el delito de coacciones del 172 CP. Aunque no pague, el inquilino sigue teniendo el derecho de posesión del inmueble según el contrato de arrendamiento firmado.
¿Qué pasa si desalojo a mí inquilino a la fuerza? ›En caso de desalojo de inquilinos, en casos especiales y ya sea que se recurra a la fuerza o no, si ocurre algún daño a los bienes materiales de los desalojados, el propietario tendrá la responsabilidad de indemnizar a los afectados por la cantidad de dinero que sea determinada por un avalúo, así como por las ...
¿Qué puedo hacer para evitar un desahucio? ›¿Cómo evitar un desahucio? Para que se pueda evitar el proceso de desahucio, el inquilino deberá pagar lo que se le haya reclamado en la deuda y las deudas acumuladas desde la presentación de la demanda de desahucio hasta que realice el pago por enervación. Este pago podrá realizarse: Directamente al arrendador.
¿Cuánto tiempo le dan a una persona para desalojar una casa? ›
Referente a la pregunta de cuánto tiempo se le da a un inquilino para desocupar en México, la respuesta es: tres meses. Estos tres meses hacen referencia al tiempo mínimo que el dueño del inmueble tiene para notificar al arrendatario que no se renovará el contrato, antes de que este finalice.
¿Qué dice el artículo 5 de la ley 30201? ›- El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.
¿Qué pasa si hay menores en un desalojo? ›Si en la vivienda se encuentran niñas, niños, adolescentes o personas con discapacidad, debe intervenir en la causa un/a defensor/a público/a de menores e incapaces y estar presente durante el desalojo, a fin resguardar los derechos de sus protegidos. Caso contrario, no puede realizarse el desalojo.
¿Qué se necesita para pedir una orden de desalojo? ›Para ello, debe enviarle una copia de la demanda, así como una citación para continuar con la acción de desalojo. Si la demanda del arrendador es exitosa, el tribunal emitirá una orden de desalojo en contra del inquilino.
¿Qué pasa si un mes no puedo pagar el alquiler? ›Al no pagar un mes de alquiler o más, lo que se está haciendo es incumplir un contrato. Pero no se comete un delito como tal, no se puede ir a la policía a denunciar el hecho. Lo que tiene que hacer el propietario al no recibir el pago correspondiente es realizar un procedimiento judicial por impago de alquiler.
¿Qué pasa si me atraso un mes de arriendo? ›Los atrasos en el pago del arriendo implican una multa diaria de 1% del valor del arriendo.
¿Qué pasa si no pago la renta el día que es? ›13 de agosto de 2021: Su contrato de arrendamiento podría rescindirse si no ha pagado el alquiler y no es elegible para la asistencia de alquiler COVID-19. 12 de septiembre de 2021: Podría ser desalojado si no ha pagado el alquiler y no es elegible para la asistencia de alquiler COVID-19.
¿Cuándo se debe pagar el alquiler? ›Salvo otro tipo de acuerdo, el pago de la renta es mensual y se hará en los primeros siete días del mes.
¿Qué pasa si saco a la calle las cosas de un inquilino? ›En caso de desalojo de inquilinos, en casos especiales y ya sea que se recurra a la fuerza o no, si ocurre algún daño a los bienes materiales de los desalojados, el propietario tendrá la responsabilidad de indemnizar a los afectados por la cantidad de dinero que sea determinada por un avalúo, así como por las ...
¿Cuánto tarda un juicio de desalojo por falta de pago? ›Como media un proceso de desahucio puede tardar unos 6 meses, pero en ocasiones el proceso tarda más, si bien también es cierto que en ocasiones (no muchas) tarda menos, como el caso en que interpuse una demanda y el desahucio tardó solo un mes y 26 días.
¿Cuánto tiempo te tienen que dar para desalojar una vivienda? ›
Referente a la pregunta de cuánto tiempo se le da a un inquilino para desocupar en México, la respuesta es: tres meses. Estos tres meses hacen referencia al tiempo mínimo que el dueño del inmueble tiene para notificar al arrendatario que no se renovará el contrato, antes de que este finalice.
¿Cuánto tiempo tienes para desalojar una vivienda? ›Tiempo para desalojar el inmueble
Por regla general, el tiempo en que un arrendatario debe desocupar un inmueble es de tres (3) meses contados a partir de la fecha en que el arrendador le notifica su decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento.
Los Gobiernos federales, estatales y locales están ofreciendo ayuda para los gastos de vivienda y para evitar el desalojo. Averigüe qué significa esto para usted y qué puede hacer.
¿Qué hacer para evitar un desalojo? ›De manera extrajudicial, el dueño debe hablar con el inquilino, avisarle con anticipación que necesita la vivienda y explicarle las razones por las cuales le pide de regreso el espacio; deberá darle un periodo específico, no sólo para saldar las rentas caídas, también para que encuentre un nuevo espacio y desaloje la ...
¿Quién tiene que pintar un piso de alquiler? ›-Si la suciedad en las paredes proviene de un uso normal o el mero paso del tiempo (la mayoría de los casos) le toca pintar el piso al propietario. 3. -Si los daños en la pintura exceden de lo comprensible, se tendrá que hacer cargo el inquilino.
¿Que paga el inquilino con la nueva ley? ›Quién paga los impuestos según la ley de alquileres
La ley dispone que “El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.
El inquilino tiene la obligación de pagar los gastos de expensas ordinarias que incluyen el sueldo del encargado (si es que hay) y la limpieza del edificio. Además, debe ocuparse tanto de las tareas de mantenimiento simple como de las facturas de consumo de luz, gas y servicios de cable y/o internet.
¿Cómo comunicar fin de contrato de alquiler? ›Para ello, puede utilizar el modelo de preaviso de fin de contrato de alquiler y, si se quiere que conste la notificación de forma más oficial, enviarlo por burofax, aunque puede enviarse por email. En cualquier caso, si hay buena relación entre las partes, la notificación puede ser verbal.