Derechos de un Inquilino / Arrendatario ¿Existen Arrendadores Abusivos? (2022)

Los casos más conocidos en Perú son aquellos que mencionan a Inquilinos Abusivos o Morosos, los que van contra los derechos de su arrendador y que no cumplen con sus obligaciones.


Pero, ¿qué pasa si se invierten los papeles y nos encontramos con un Arrendador Abusivo?

Un arrendador (propietario de un inmueble) es aquella persona que otorga su inmueble en alquiler, valga decir, a un arrendatario/inquilino.

El arrendador y el arrendatario inician una relación contractual desde el momento en que ambas partes firman un contrato de arrendamiento, en donde se estipulan los derechos y obligaciones de los dos. Se da por entendido que al firmar este contrato, las partes están de acuerdo con todo el contenido, motivo por el que se debe de comprender cada cláusula y estipulación. En caso contrario, no se podrá hacer objeción o reclamación futura. Siempre es mejor tratar de mantener la armonía entre las partes y lo correcto es actuar de buena fe, pero si no hallamos este panorama, se puede recurrir a herramientas formales para llegar a un acuerdo, como por ejemplo, a través de una carta notarial exponiendo detalladamente los hechos y los requerimientos. Tanto el arrendador (propietario) como el arrendatario (inquilino) tienen los mismos derechos y la libertad de efectuar esta acción que invite a un ambiente supervisado por un notario o conciliador autorizado por el Ministerio de Justicia.

Esto aplica de igual manera para extranjeros que son arrendatarios/inquilinos y que se encuentran en el país, pues la Constitución y las leyes peruanas no hacen ninguna distinción, diferencia o excepción por: origen, raza, sexi, idioma, religión, opinión, condición económica o de cualquiera otra índole.

Calificamos de Arrendador Abusivo a aquellos que tienen conductas unilaterales, arbitrarias y sin fundamento legal, que ponen en presunta desventaja al buen inquilino o inquilino en vulnerabilidad económica, durante el uso o goce del inmueble y/o al momento de consignar la devolución. Entre los abusos de los propietarios podríamos enumerar los más conocidos:

1.- No retornar la totalidad de la garantía al inquilino, a pesar de que este no ocasionó ningún daño por negligencia. Incluso adjudican los "vicios ocultos" (daños que son de construcción o fabricación) al inquilino, lo cual es competencia del propietario y es él quien por ley tiene que hacerse cargo para la perfecta funcionalidad del departamento. Inventan daños o conceptos que ni siquiera están estipulados en el contrato, incluso inventan gastos en los que han tenido que incurrir sin mostrar ningún recibo o factura del supuesto pago que hicieron.

2.- Continúan cobrando nuevos meses de renta a un inquilino que ya se retiró del inmueble y que ya no habita, con el pretexto de que todavía le adeuda uno o varios meses pasados. Es decir, no sólo cobra los meses adeudados, sino que injustamente le sigue juntando nuevos meses como si aún habitara o usase el inmueble. Incluso, le sigue juntando nuevos meses de mantenimiento junto con la renta, servicios de agua, luz, cable e internet, cuotas extraordinarias y hasta los arbitrios.

3.- Hacen incrementos de la renta de manera retroactiva, los cuales son ilegales. Por ejemplo, el arrendador y el arrendatario tienen un contrato donde se estipula el pago mensual de 800 dólares por concepto de alquiler de vivienda. Sin embargo, al arrendatario le llega un correo o notificación por parte del propietario indicando que deberá pagarle 50 dólares por cada mes de los últimos 5 meses ya cancelados. Es decir, que los últimos 5 meses que el arrendatario pagó 800 dólares por mes, deberá sumarle 250 dólares más para estar "al día".

Podríamos mencionar más ejemplos, pero exponemos los más comunes de los casos que se conocen.

Cuando te encuentres en una situación de esta índole siendo arrendatario/inquilino, no dudes en asesorarte con un abogado especialista en temas inmobiliarios. Rígete por lo estipulado en tu contrato de arrendamiento, no estás obligado a hacer lo que no está indicado por escrito. La relación contractual está asegurada bajo derechos y obligaciones que ambas partes deben cumplir al pie de la letra del contrato de arrendamiento. Por esta razón es importante comprender lo que se está firmando, así como tener un buen contrato redactado, con artículos de ley del país, cláusulas y estipulaciones claras.

1.- Puedes enviarle una carta notarial al arrendador indicando que se comporte de acuerdo a las cláusulas del contrato que firmaron. Que no aceptarás lo que no fue previamente acordado y firmado.

2.- Si intenta desalojarte siendo un buen inquilino, que ha cumplido con el contrato y que aún no se ha terminado, acude a la comisaría del distrito y denuncia al arrendador. Lleva contigo el contrato de arrendamiento y de ser posible, acude acompañado de un abogado.

3.- Cuando te retires del inmueble, deben firmar una Acta de Entrega del departamento, fotocopia de los recibos de los servicios, mantenimiento y servicios que pagaste. Y también deben firmar una Acta de Entrega de Garantía. Te deberá entregar el monto total de la garantía en caso de que no haya nada que reparar.

4.- Si el arrendador no quiere presentarse a la entrega del departamento y no quiere firmar nada, puedes hacer una constatación policial de que te estás retirando del inmueble y que estás entregando las llaves a la administración del edificio. Asimismo, puedes hacer la constatación de que estás entregando el inmueble en buenas condiciones.

5.- Si el arrendador no quiere retornar la garantía, el inquilino deberá invitar al arrendador a una audiencia de conciliación a fin de que te devuelva tu dinero sin llegar a juicio. En caso de no existir acuerdo, se puede iniciar un juicio en su contra.

Por otro lado, el contrato podría tener cláusulas abusivas.

Estos son ejemplos comunesde cláusulas abusivas:

1. Solicitar más de un mes de renta por adelantado.Por lo general, se pide solo un mes de renta anticipada.

2. El arrendador quiere tener acceso al inmueble ya alquilado.Una vez firmado el contrato y entregado el inmueble al inquilino, el arrendador no puede entrar en élsin permiso. Bajo ningún concepto.

3. Obligación de alquilar un mínimo deun año.No corresponde obligar al inquilino a alquilar obligatoriamente durante un año ni fijaruna penalizaciónsi esto no se cumple. El inquilino puede rescindir el contrato pasados seis meses, en cuyo caso la penalizacióndependerá de lo establecido por la ley. En cuanto a la renovación del contrato, es obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, hasta por un máximo de tresaños.

4. Ajustar la renta sin haber transcurrido un año.El incremento de la renta sólo puede realizarse anualmente y, en el caso de la garantía, se debe realizar cada tres años.

5. Pretender que sea el inquilino quien haga las reparaciones de la vivienda.Corresponde al arrendador efectuar todas las reparaciones mayores que necesite el inmueble e irán acargo del inquilino laspequeñas y quederivendel uso.

6. Alquileres por menos de un año.Son lo que se llaman “alquileres de temporada”, que se hacen por 11 meses. A no ser que se justifique claramente este período de tiempo, se trataría de un arrendamiento de vivienda, por lo que el arrendatario tendrá derecho a alquilar hasta por 3 años.


En Swift Inmobiliaria, apoyamos a ambas partes, tanto al arrendador como al arrendatario. Informamos a nuestros clientes sobre cuáles son sus derechos y obligaciones, para que de esta manera se establezca una relación contractual justa y equitativa. Nosotros elaboramos el Contrato de Arrendamiento, el cual iniciamos con un borrador para que sea revisado por las partes firmantes, y así puedan dar sus eventuales observaciones, agregar o eliminar algunas partes según lo que se acuerde entre el arrendador y el arrendatario. Conocemos los artículos de ley, formas de desalojo que pueden ser por vía judicial o notarial, así como pagos de impuestos, tipos de arrendamiento (casa habitación o local comercial), etcétera...

Contáctanos si estás buscando un inmueble para alquilar, asegurate de tener una relación contractual libre de líos, ya que hay muchos arrendadores que solamente se dedican a alquilar su inmueble sin conocer los derechos de su arrendatario o sin haber leído el Libro de Arrendamientos del Código Civil Peruano.

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Author: Terrell Hackett

Last Updated: 11/06/2022

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